Khi mua bất động sản, chúng ta thường chú ý tới mật độ xây dựng. Đặc biệt là khi xem xét giá trị của những căn hộ chung cư, khu đô thị. Vậy mật độ xây dựng là gì? Trong bài viết này, TBLand sẽ giúp bạn tìm hiểu điều đó.
Mật độ xây dựng là gì?
Hiểu đơn giản, mật độ xây dựng chính là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích của lô đất đó. Diện tích xây dựng ở đây bao gồm các công trình tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời, diện tích dành cho kỹ thuật, máy móc…
Khái niệm mật độ xây dựng này được quy định rõ ràng trong “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”. Nó được ban hành vào năm 2008 kèm theo quyết định số 04/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng.
Ví dụ:
Diện tích đất của gia đình bạn là 1.000m2, còn phần bạn xây dựng diện tích nhà trên đất là 100m. Lúc này mật độ xây dựng đối với căn nhà đó là 15%.
Hướng dẫn tính mật độ xây dựng
Trong thực tế, công thức tính mật độ xây dựng chung như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc: được tính dựa vào hình chiếu bằng của công trình nhà phố, nhà ở, biệt thự được xây dựng đã thể hiện trên bản vẽ.
- Diện tích chiếm đất của công trình sẽ không bao gồm diện tích chiếm đất các công trình cụ thể như tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời…
Trong từng trường hợp, mọi người cần chú ý để phân biệt hai khái niệm mật độ này. Từ đó, dễ dàng đánh giá đúng giá trị của bất động sản dựa theo mật độ xây dựng.
>> Xem thêm:
Có mấy loại mật độ xây dựng?
Như vậy, bạn đã biết mật độ xây dựng là gì. Dưới đây, hãy cùng tìm hiểu về cách phân loại mật độ xây dựng với 2 loại khác nhau nhé.
Mật độ xây dựng thuần
Mật độ xây dựng này được tính bằng tỷ lệ diện tích chiếm đất dựa trên tổng diện tích chiếm lô đất của các công trình xây dựng. Trong thực tế, diện tích này sẽ không được tính với diện tích chiếm đất của một số hạng mục liên quan tới công trình đang được chuẩn bị xây dựng.
Mật độ xây dựng gộp
Đây là tỷ lệ chiếm diện tích đất của những công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn bộ khu đất. Trong đó bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở… Cùng với đó phải kể đến các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.
Mật độ xây dựng của một công trình được quy định như thế nào?
Nhắc tới khái niệm mật độ xây dựng, chúng ta thường chỉ nghĩ đến những dự án mà thôi. Tuy nhiên, mọi công trình xây dựng đều cần tuân thủ mật độ quy định của Bộ xây dựng. Cụ thể như sau:
| Diện tích lô đất: m2/ căn nhà | 50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | >1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Bên cạnh thông tin mật độ xây dựng, mọi người cũng cần chú ý tới số tầng tối đa được xây dựng của căn nhà. Từ đó, tránh được những vấn đề nghiêm trọng khi vi phạm pháp luật, chính sách quản lý của cơ quan xây dựng.
Nhìn chung, chiều cao của tòa nhà được phép xây dựng sẽ phụ thuộc vào lộ giới. Cụ thể sẽ được xem xét trong bảng sau đây.
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Tầng cao tối đa |
| L ≥ 20 | 5 |
| 12 ≤ L ≤ 20 | 4 |
| 6 ≤ L ≤ 12 | 4 |
| L < 6 | 3 |
Khi nộp hồ sơ đăng ký xây dựng, mọi người sẽ được tư vấn cụ thể. Từ đó, tránh được những khó khăn, sai phạm không đáng có trong quá trình thực thi công trình.
Ảnh hưởng tới dự án bất động sản của mật độ xây dựng là gì?
Nếu chú ý, bạn sẽ thấy thông tin quảng cáo của các sản phẩm bất động sản đều tập trung giới thiệu mật độ xây dựng. Nhìn chung, mật độ xây dựng có tác động rất nhiều tới sản phẩm đó khi nó quyết định mật độ cư dân trong dự án sẽ ra sao. Đồng thời, mật độ cây xanh, không gian xanh cũng vì thế mà bị ảnh hưởng rất nhiều.
Với những dự án có mật độ xây dựng càng thấp, cư dân sẽ có càng nhiều tiện ích và ngược lại. Vì vậy, những dự án bất động sản cao cấp thường có mật độ xây dựng rất thấp, dưới 30%. Trong khi đó, bất động sản giá rẻ có thể được xây dựng với mật độ lên tới 50, 60%. Khi đó, diện tích dành cho các tiện ích sẽ bị thu hẹp đi khá nhiều.
Một vài dự án được chú ý vì có mật độ xây dựng thấp thời điểm này có thể kể tới GEM Sky World Long Thành, Meyhomes Capital Phú Quốc, Novaworld Phan Thiết… Chúng đều là những sản phẩm được nhiều người săn đón.
Lời kết
Như vậy, bạn đã biết mật độ xây dựng là gì cũng như hiểu được ảnh hưởng của nó đến giá trị của một bất động sản. Hy vọng bài viết này hữu ích đối với bạn. Nếu còn điều gì băn khoăn, hãy gọi ngay cho TB Land để được tư vấn và hỗ trợ nhé.
Địa chỉ liên hệ:
- Địa chỉ: 108 Hồng Hà, Quận Tân Bình, TP.HCM;
- Hotline: 0898884255;
- Mobile: 0901199196;
